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物业板块打响股价保卫战:6月越秀服务累计回购9次,金科股份回购18次,永升服务回购18次、万物云回购4次

物管行业半年风云录:市值修复与“独立”之路并行

2024年上半年,物管行业继续在调整与修复中前行。一边是股价下跌、市值下降、物企退市,一边是股份回购、修复市值。同时,上半年,物管行业收并购持续降温,物企继续减少对于关联方的依赖,增强独立性和抗风险能力。

市值下降,物企频频回购股份

近几年,受地产行业牵连,物业板块整体估值回归理性。

据中指研究院数据显示,截至2024年7月1日,行业共有67家上市公司,其中香港主板61家,A股6家,板块总市值约为2210.85亿元,PE(市盈率)均值为12.44倍(剔除负值),需要新的市场亮点支撑价值回归。

在物业指数方面,自2024年5月下旬以来,恒生物管指数则呈现更为明显的下调趋势。受“5·17”新政刺激,物管指数整体维持上涨。但是亿翰物研指出,6月末首次出现连续多日较大的回调,可见市场情绪仍在博弈,受上方压力较大。

对于物管板块市值下降的原因,中指研究院物业总经理牛晓娟认为,关联方对物业企业的负面影响仍在蔓延,与此同时,物业企业自身的业务尚未取得显著突破,业绩增长缺乏亮点。因此,物业企业需要新的估值逻辑支撑价值回归,合理的估值体系仍需资本市场进一步明确。

在渐苒研究院首席研究员、物商云联合创始人汤晓晨看来,物管板块持续下调,一方面是全球经济形势、利率变动、汇率波动等宏观经济因素对整体市场的影响,另一方面是房地产行业周期下,投资者对关联行业前景的悲观预期,且部分物管公司财务表现未能达到市场预期等原因所致。

在IPO方面,经历了前几年的高峰,热度进一步降低,去年物管行业上市公司仅有两家,2024年上半年,仅一家物企上市。5月17日,泓盈城市服务正式登陆港交所,成为今年第一只上市的物管股。此外,经发物业于6月24日启动了招股流程,7月3日正式在港交所上市。不过,上市首日,经发物业股价破发,收盘跌11.47%。

而由于股份交易流通量长期处于较低水平,融资能力近乎于无,行业罕见地出现了即将退市的物企。5月27日,华发物业公告称,华发股份境外全资子公司铧金投资,拟以协议安排的方式,对港股上市公司华发物业进行私有化。

股价下跌、市值下降、物企退市……可以看出,当下,物企的资本之路并不好走。

为了修复市值,不少物企打响股价保卫战,选择回购股份。据亿翰物研统计,仅6月份,越秀服务累计回购了9次,回购量达到105.6万股,回购金额约338万港元。同时,金科股份回购18次、永升服务回购18次、万物云回购4次。

6月4日,万物云公告称,董事会决定,适时行使股份购回授权于公开市场回购H股,拟动用的资金上限为58.0亿港元。亿翰物研认为,万物云通过积极的市值管理来稳定股价、提振市场信心。同时,为入选恒生指数成分股和港股通增加几率。此外,也在向市场证明其具备充足的现金流,且钱会花在“正道”上。

物管行业市值如何修复?汤晓晨建议,物业公司应该着力于提升服务质量,提高续约率和增值服务收入;优化运营效率,降低成本,提高利润率;增加差异化服务优势,降低对单一业务的依赖,同时加强与投资者的沟通,清晰展现公司战略和财务状况,避免被“误伤”。

关联方供给显著下降,并购市场持续降温

受地产开发业务持续调整影响,物管行业也主动进行调整,诸如不再唯规模论、减少收并购,减少对关联方的依赖、加强第三方外拓等。

据中指研究院统计,2024年上半年,增量贡献中,关联方供给显著下降,第三方外拓加速补位。物企新增合约面积排名前50的企业,新增合约面积合计约5.6亿平方米,同比下降6.38%。其中,来自关联方的管理面积供给合计9836万平方米,同比下降40.96%,来自第三方外拓的管理面积为4.61亿平方米,同比增长6.98%。其中,新增合约面积排名前10的企业,来自第三方外拓合约面积为1.98亿平方米,同比增长约16.68%。

牛小娟表示,物业企业重视独立性提升,一方面是为了在地产行业承压的背景下,逐步摆脱地产关联方拖累,降低关联方对物企自身的资金与品牌方面的拖累,实现企业自身的独立化发展;另一方面,业务的独立也能够推动物业企业实现股权方面的独立,从而有助于引入战略投资者,优化股权结构,长期来看有利于公司治理和发展。

此外,继2023年物管行业并购市场降温后,2024年上半年,并购市场持续降温。

据中指研究院监测,2023年,物管行业披露相关信息的典型案例涉及交易金额约19亿元,相比上年大幅下降约75%。2024年上半年,未监测到典型并购案例,物业服务企业并购更加理性与谨慎。

究其原因,汤晓晨表示,“规模为王”的路径失效是并购市场降温的主要原因。在此背景下,物业股估值回调,并购给予上市公司的正向提升弱化,买方缺少并购动机,交易双方更加谨慎。即使存在并购需求,也回归务实逻辑,更注重并购对象未来的盈利能力,而非单一规模或业态补充。

牛晓娟表示,随着物业行业由高速增长转变为高质量增长,通过收并购来扩大企业规模的方式已经不再是行业主流,物业企业在实施收并购的过程中会更加谨慎、全面地平衡标的质量、价格、盈利能力,综合考虑战略协同和投后管理的难易程度,同时更加重视并购预算压力与并购风险,从而导致物企并购案例数量、单个案例规模下降,并购终止的情况也会时有发生。

多元赛道寻出路,业内预计市场或迎来一轮自然淘汰

虽然并购减少,但是物企也在多元赛道寻找出路。据亿翰物研统计,物业企业的战略合作明显增多,6月份物企达成战略合作的项目数量有16起。显示出在物企业务拓张趋于保守的背景之下,战略合作成为推动业务稳步发展的优选路径。

亿翰物研认为,物企与物企或运营服务商之间的合作无非两个主要的目的,一是推进在某个区域或领域的业务,二是通过资源协同和优势互补,实现服务品质与品牌竞争力的提升。当下,物企与物企或运营服务商的合作大多都集中在产业园或商业服务,可见物企还在不断地完善和精进非住领域的服务供给能力。

对于下半年物管行业的发展趋势,汤晓晨认为,预计物管行业会继续进行分化,市场可能迎来一轮自然淘汰,物管企业需继续调整以适应新的舆情环境,通过科技应用和服务创新来提升竞争力,吸引和保持客户。

展望下半年,牛小娟认为,物业管理行业有望出现以下趋势:“瓦片经济”增量市场放缓,产业链价值重心后移,物业成为构建地产新模式的重要基石;物业企业基于“社区服务”核心逻辑,择优开展适配的增值服务;聚焦非住宅业态优势赛道,多元服务潜力尚待挖掘,IFM(综合设施管理服务)新赛道前景广阔,城市服务政策保障良好;“卷”服务,质价皆存,“卷”价格,质价皆失;扎实做好服务,期待业绩与估值修复。

新京报记者 段文平

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