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21世纪经济报道记者唐婧 实习记者刘奕轩 北京报道
11月13日下午，上交所组织召开沪市保障性租赁住房 REITs 2023年集体业绩说明会。华夏基金北京保障房REIT、华夏基金华润有巢REIT以及中金厦门安居REIT的原始权益人、运营管理机构、基金管理人通过业绩说明、现场互动等多种方式，与投资者进行沟通交流。
目前，沪市三单保障性租赁住房REITs产品均披露了三季报，整体来看运作良好，三单产品均保持了90%以上的出租率，中金厦门安居REIT甚至接近“满租”状态。从可供分配金额看，今年三季度，三只沪市保租房REITs实现可供分配金额共计4276万元，2023年累计可供分配金额共达1.31亿元。
在问答环节，有投资者抛出了“我国保租房公募REITs发展前景如何”的问题。对此，有巢住房租赁（深圳）有限公司战略投资部负责人李伯乔回应，我国已上市的保租房REITs仅有四单，合计的市值也仅有50亿元左右。参照发达国家来看，美国已上市的租赁公寓REITs市值合计已经超过千亿美元，其中单只头部 REIT的市值甚至超过200亿美元。从这个角度来讲，我国的保租房公募REITs未来的市场规模、发展潜力都空间巨大。
Wind数据显示，市场上存续的保租房公募REITs有四只，分别为红土深圳安居REIT、中金厦门安居REIT、华夏北京保障房REIT和华夏基金华润有巢REIT，其中红土深圳安居REIT在深交所上市，其余三只均在上交所上市。另据ICCRA住房租赁产业研究院统计，目前拟申报发行的保租房公募REITs达7只，上市后我国保租房公募REITs规模将超百亿元。
华夏北京保障房REIT：实时配租缩短人房匹配时间
华夏北京保障房REIT于8月31日在上交所上市，底层资产是北京的两个公租房项目，分别是位于海淀区文龙家园一里的文龙家园和朝阳区朝阳北路 82 号院的熙悦尚郡。
财报显示，第三季度，基础设施项目公司整体运营情况良好，实现租赁收入1814.07万元，租金收缴率为97.68%。截至三季度末，已出租房间 2,102 套，已出租面积共计 109,412.04 平米，出租率总计 97.00%。今年三季度，华夏北京保障房REIT实现可供分配金额1,375万元，前三季度累计实现可供分配金额4,127万元。
针对未来是否有扩募计划的提问，北京保障房中心有限公司财务管理部部长黄宁表示，北京保障房中心在北京市16个行政区范围内持有的保障性住房资产大概有180余处，持有各类保障房约17万套，存量资产以公租房为主。北京保障房中心持有的公租房资产占北京市公租房总量的50%以上，已投入运营的公租房约11万套，且我们的目标是成为北京市保租房领域发挥“稳定器”和“压舱石”作用的骨干力量。
“因此，华夏北京保障房REIT具备丰富的扩募潜在资产。经梳理，目前北京保障房中心有限公司旗下满足REITs上市条件的资产估值超300亿元，后续我们将与基金管理人一起积极推进扩募工作。如有实质性进展，将及时发布公告。”黄宁如是说。
针对如何提高出租率的投资者提问，北京保障房中心有限公司财务部高级主管兼REITs业务负责人王诗语回应，北京市保障房中心主要通过快速配租加实时配租相结合的模式，进行退租房源的再分配。
快速配租方面，文龙家园项目和熙悦尚郡项目按照以区为主的常态化配租模式，每年动态开展1—2次日常退租房源的分配工作，项目的运营管理团队力争不错过任何一次统筹配租的机会。
实时配租方面，北京保障房中心通过信息化手段，将线下的选房程序搬到线上开展。熙悦尚郡项目作为首个试点项目，今年首次使用了电脑端和手机APP同时进行的实时配租方式，将项目上34套零散房源进行配租，创下了8分钟就确定了配租对象的记录，大幅缩短了人房匹配的时间。下一步我们也会积极推动实时配租模式在文龙家园项目落地。
中金厦门安居REIT：租金涨幅符合相关政策要求
中金厦门安居REIT于2022年8月22日在上交所上市，底层资产为园博公寓、珩琦公寓两个保障性租赁住房项目，坐落在厦门市常住人口数量最大且青年人占比较高的集美区。
财报显示，第三季度，本基金持有的基础设施资产三季度合计租金收入为1838.26万元，租金收缴率为100%。截至三季度末，按建筑面积计算，出租率为 99.55%，其中园博公寓出租率为 99.36%，珩琦公寓出租率为 99.79%。今年三季度，中金厦门安居REIT三季度实现可供分配金额1466万元，2023年累计实现可供分配金额4355万元。
针对未来是否有扩募计划的投资者提问，厦门安居集团有限公司计划财务部副经理柯亚琴表示，公司非常重视基础设施公募REITs这个平台，希望利用好这一资产管理平台，推进厦门安居集团各项业务的发展。目前安居集团共承建18个保障性住房项目，总建筑面积约为369万平方米，项目完工后可提供房源约4.9万套，保障性住房建筑面积位列厦门第一。在建和在管的项目遍布厦门所有行政区域，全部项目建成投入使用后，将为超过13.5万人群提供住房保障。
柯亚琴还称，中金厦门安居REIT发行之后，厦门安居集团积极在持有的存量政策性租赁房源项目中采用园博公寓和珩琦公寓的运营管理标准，为基础设施项目持续扩募，进入REITs平台做准备。从目前储备项目的情况来看，我们已经储备了一批权属清晰、手续齐全、运营成熟、收益符合要求的资产，等到未来时机成熟之时，我们会根据相关法规的要求推进扩募进程。
至于未来是否有继续涨租计划，厦门住房租赁发展有限公司总经理助理许玮瑛回应称，园博公寓、珩琦公寓属于保障性租赁住房，租金较周边的市场化租赁住房的租金本身是具有一定优势的。根据厦门市的相关政策要求，保障性租赁住房的租金不高于市场周边的租赁住房租金的95%，且每年的涨幅不超过5%，未来我们也将继续在符合厦门市相关政策要求的前提下，合理确定两个项目的租金政策，以达到预期目标。
值得一提的是，根据 ICCRA住房租赁产业研究院的二季度监测季报，从租金水平来看，除华夏北京保障房REIT的平均租金基本不变之外，其余三单REIT的平均月租金均呈现不同幅度的上涨。其中，中金厦门安居项目平均租金上涨幅度最高，达到2.21%。
华夏基金华润有巢REIT：智能化管理保障资本回报率
华夏基金华润有巢REIT于2022年12月9日在上交所上市，底层资产是由有巢住房租赁开发经营的两处保障性租赁住房项目——有巢泗泾项目和有巢东部经开区项目，均位于上海松江区。
财报显示，第三季度，两家基础设施项目公司整体运营情况良好，合计实现营业收入 1,956.96 万元，租金收缴率为 94.68%。截至三季度末，有巢泗泾项目出租率为94.54%，有巢东部经开区项目出租率为91.32%。今年三季度，华夏基金华润有巢REIT实现可供分配金额1,435.15万元，2023年累计可供分配金额4,642.21万元。
针对未来的扩募计划和安排，李伯乔称华润有巢已从存量和增量两个方面，规划了可持续的扩募计划。做优存量方面，从持有的保租房项目中初步选定了计划扩募项目，待相关项目达到稳定经营状态，且符合监管要求之后，将尽快启动扩募筹备。做实增量方面，华润有巢的投资战略将聚焦于一线、强二线等人口净流入城市中有产业支撑、有交通配套的可扩募资产。近期也在积极关注并获取相关保障性租赁住房项目，提升潜在扩募资产池的规模。
至于如何平衡保租房保障功能与资本回报率，李伯乔认为，专业化、市场化的运营能力是助力保租房项目持续提质增效的关键，这主要体现在出租效能、成本管理及数字化管理三方面。
出租效能方面，华润有巢智能定价系统会根据楼层、朝向、户型、面积等因素，输出项目静态“一房一价”；同时根据空置率、租约结构和市场竞争情况，运用大数据智能AI调价模型，实现动态调价，减少空置。此外，华润有巢还搭建了自有渠道与外部渠道相结合的招租渠道矩阵，积极拓展属地政府、企业客户、G60科创走廊人才等客户资源。
成本管理方面，华润有巢依托华润集团、华润置地成本管理体系和战略采购、集中采购资源，建立了标准化的运营成本管控体系，从而实现基础设施项目运营成本精细化管控和全价值链管理。
数字化管理方面，华润有巢的“3i体系”数字运营平台能为租赁住房项目提供全覆盖的智能化解决方案。数字运营平台还可实现租房业务全场景线上化和自助化，实现基金管理人等REITs管理机构的数据化接入等，提升沟通和管理。
继今年4月高速公路REITs集体业绩说明会“首秀”后，上交所再次搭建起公募基础设施REITs与用户的沟通桥梁。本次沪市保租房REITs集体亮相吸引了众多投资者关注，文字评论区也不乏“申请程序”“摇号配租”“分红计划”等诸多提问，相关基金负责人也一一作出详细解答。
中信证券基础设施和现代服务产业首席分析师陈聪还在业绩说明会上表示，和世界上绝大多数的国家和地区相比，我国的租房人口的占比是比较低的，尤其是机构化运营的程度非常的不普遍。相当多发达国家租赁住宅的家庭占比要超过社会家庭总数的30%，且核心城市的租住占比更高。截至2021年，我国的市场化机构类租赁住房的占比还不到10%，跟绝大多数发达国家相比，还处在非常初步的阶段。
“机构化运营租赁住房需要配套的融资手段，REITs是其中最重要的一个平台，当下北上广深等城市政策持续发力，发展租赁住房已经成为打造多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度的核心发力点。”陈聪如是说。
（作者：唐婧 编辑：李玉敏）
