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提前还贷再升温 存量房贷利率能否下调引关注

[ 董希淼对记者表示,住房信贷政策方面,应引导商业银行适当降低存量二套房贷利率。2023年调整存量房贷利率,并未涉及存量二套房贷。因此,从公平合理的角度,以及从降低二套房贷的借款人负担的角度,都应该适当降低存量二套房贷利率,这也有助于激发改善性住房消费需求。除此之外,短期内存量首套房贷利率不应进行再次调整。 ]

[ 2019年10月~2022年5月,北京、上海、深圳、厦门几个重点城市,首套房贷利率普遍在4.8%~5.2%之间,比现在增量首套房贷高出约150BP。 ]

“2020年买的时候是LPR+30BP(4.5%),现在首套是LPR-45BP(3.5%),已经相差100BP了。”深圳一名房客王权(化名)的心里最近五味杂陈,他也开始规划考量将银行贷款转为组合贷或者提前还贷。

与王权情况类似的不在少数。楼市“5·17”新政落地1个月后,部分城市存量房贷与新发房贷利率的差距较大,提前还贷热度持续,社交平台上存量房贷利率下调的呼声再起。

业内人士认为,目前银行息差持续承压,短期内再次调降存量房贷利率难度较高。如要遏制“提前还贷潮”,一方面可以引导商业银行适当降低存量二套房贷利率,另一方面也需扭转居民对于资产荒的预期。

利率差助推居民提前还贷

楼市“5·17新政”后,存量房贷与新发房贷的利率差距进一步拉大。

以深圳为例,在2019年~2022年间购房的客户,许多房贷执行利率下限为LPR+30BP,但新政下首套房贷款利率下限仅为3.5%,差距明显。如按照首套房贷款金额500万元、30年期限计算,两者利息总额相差104万元,月供相差2882元。

上海的情况也类似,2021年7月至2023年12月期间购房,首套利率为4.55%(LPR+35BP),而上海两度优化住房信贷政策后,目前首套房贷利率已降为3.5%,相差超过100BP。

据广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉统计,2019年10月~2022年5月,北京、上海、深圳、厦门几个重点城市,首套房贷利率普遍在4.8%~5.2%之间,比现在增量首套房贷高出约150BP。

利率差增大成为这部分购房客提前还贷的诱因之一。

“本来打算留点资金应急,但最近因为存量房贷与新发房贷利率差较大,心里觉得很亏,这周打算和银行约着提前还20万元。”王权告诉记者。

与王权类似,在深圳工作的李明(化名)同样买在了利率高点,他2020年耗资700万元在深圳龙华购入一套三房,房贷利率是LPR+30BP。随着增量房贷利率再下降,李明期盼存量房贷利率下降的同时,也着手计划再次提前还贷。“算了下近一年投资的综合收益率,还不到1%,本来就在犹豫是不是提前还贷了。最近利率差扩大提供了一个契机,索性下周就取出理财、基金中的资金去提前还贷。”他告诉记者。

提前还贷热度持续。广东某股份行客户经理在交流时告诉记者,近1个月网点提前还贷的预约较此前有所增加,但并未出现去年的排队“盛况”。客户一个月内基本能办下来。

数据端亦已显露端倪。央行最新公布的金融数据显示,5月新增贷款同比大幅减少,M1(狭义货币)、M2(广义货币)增速持续回落。部分机构认为M1和M2回落的本质是私人部门修复资产负债表行为(包括提前还贷)带来的链式影响。另据国泰君安研报数据,5月条件早偿率指数为26%,仍处于较高水位。

“低成本负债对居民提前还贷起到助推作用。”国泰君安证券韩朝辉团队日前发布的研报认为,在调降存量房贷利率政策未落实之前,新增个人住房贷款利率下降引发居民进行贷款置换,导致早偿率上升。此外,替代性低成本贷款(如消费贷和经营贷)可得性较高时,同样可能引发居民早偿行为。

不过,利差增大并非提前还贷升温的主因。在“5·17新政”落地前,今年居民提前还贷行为就已明显增多。根据国泰君安证券研报数据,2024年2月以来,居民早偿率指数加速上行,4月达到37%的历史高位(刨除2023年10月的技术性调整)。

在韩朝辉团队看来,2023年10月以来,存款利率调降、长期国债指导、大额存单停售、手工补息治理等事件加剧了居民“高收益资产荒”,进而驱动了又一轮早偿潮。

存量房贷再降是解法吗?

“提前还贷潮”持续背景下,存量房贷利率能否再次下调?业内目前存在不同观点。

从息差角度看,存量房贷利率下调空间不大。2024年一季度商业银行净息差为1.54%,较2023年四季度的1.69%下降0.15个百分点,首次跌破1.6%关口。从近日公布的上市银行一季度年报看,上市银行净息差普遍出现下滑。

“在这种情况下,商业银行继续降低存量房贷利率的动力不足,空间不大。”招联首席研究员董希淼对第一财经记者表示,今年,随着部分城市首套房认定标准的变化,部分原被认定为二套房的可能转变为首套房,其住房贷款可享受更低的利率。这是去年存量首套房贷利率调整工作的延续。此外,今年LPR的下降以及公积金贷款利率的降低,也进一步推动存量房贷利率整体下降。对部分存量房贷而言,即便今年利率尚未下调,但从明年开始也会有所下降。总体来说,无论是对新增房贷还是存量房贷,当前的政策调整都将继续推动居民利息支出负担降低。

也有业内人士认为,存量房贷利率下调势在必行。李宇嘉认为,存量房贷利率或迎来新一轮下调的窗口期。当前金融市场环境下,高收益理财产品逐渐消失,房贷利率相对偏高,促使购房者倾向于提前还贷,不利于房贷余额稳定。存量房贷利率下调,一方面降低居民月供负担,扭转通胀下行局面;另一方面,也会抑制提前还贷的倾向。

未来还有哪些举措可在一定程度上缓解提前还贷潮?

董希淼对记者表示,住房信贷政策方面,应引导商业银行适当降低存量二套房贷利率。2023年调整存量房贷利率,并未涉及存量二套房贷。因此,从公平合理的角度,以及从降低二套房贷的借款人负担的角度,都应该适当降低存量二套房贷利率,这也有助于激发改善性住房消费需求。除此之外,短期内存量首套房贷利率不应进行再次调整。

董希淼认为,从近期金融数据看,居民部门有效融资需求不足是突出问题。下一步,应加快落实并继续采取坚决有力的措施,稳定居民住房消费预期,促进房地产市场尽快回到平稳发展的轨道上来。

韩朝辉团队也持类似观点,该团队认为要令此轮“早偿潮”熄火的关键是扭转居民对于“资产荒”的预期。由于近期“早偿潮”主要驱动因素是“高收益资产荒”,可能解决的渠道包括超长期特别国债的供给、权益市场的稳步上涨、政府收储政策下相关资产证券化产品的扩容等。

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